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「土地配资怎么收费」格力地产股票是哪个公司

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土地配资怎么收费:格力地产股票是哪个公司的

格力地产,坐落于南海之滨“百岛之市”珠海,是一家集房地产开发、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务产业于一体的集团战略化、全国布局性企业。 在股票市场,只有股票简称格力地产,没有格力房产。在市场外也不可以混同叫(根据以下定义)。 房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。 房地产 作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

土地配资怎么收费:2019-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】

Justice将从以下五个方面阐述深圳房产配资的下一个机会点:

1、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

2、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉!》

3、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

4、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

5、《深圳家长为何含泪追逐学校房,学位房背后价值究竟有多大?》


一、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

一个城市、一个区域、一个楼盘或者一个户型的房价上涨还是下跌有很多因素,但最核心因素还是供需

首先来说说深圳这个城市的供需情况:据官方统计深圳房产近半是小chan权房,可供市场交易住宅商品房仅170万套。在深圳链家、Q房、乐有家、中原等大型二手房产中介官方网站数据显示:

链家【37116套】

Q房网【39364套】

乐有家【34524套】

中原【27554套】

可见几大中介掌握的房源数量,可推断目前深圳在售二手房应在4万套左右。那么深圳新房市场年均供应量是多少呢?据房信网数据显示,2018年供应量仅为29396套,每月平均供应量2450套,深圳每月二手加新房共计42000套左右供应量【此数据采集时间:2019年1月1日】。

接下来再看看有多少人来买这四万多套房子?另一则数据显示深圳流动人口2000-2500万【实际数据可能更多】,户籍人口420万,随着上一轮房价上涨,民间流传逃离北上广,各大城市纷纷抢人才,Z F一剂强心针稳住当前局势:2017年3月落户政策的放开,大量人才入户深圳,官方数据显示2017全年深圳新增户籍人口60万【2017年入户是过去改革开放38年的六分之一】,深圳平均存量在四万套房左右,显然是供需严重失衡的市场。这也是为什么2015年12月深圳房价上涨后,Z F多次出台高压调控,深圳房价依然一路上涨的背后逻辑。

上述表明史上最严政策下并不能使房价下行,因需求一直在增加,官方数据显示住宅土地供应量也在逐年减少,故有资金可以随时出手。但哪些区域和楼盘有坑不能下手?买什么样的房子才最具价值?买了什么样的楼盘才能涨得最快?当前形势下买房需要把握哪些大的趋势?带着这几个疑问,Justice带你走进下文:


二、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉》

上文有提到,2015年深圳房价一轮普涨行情后,截止2018年12月,三年期间Z F先后共计出台5次政策,然而房价依然上涨大家有目共睹,但是政策之后整个深圳至今每个片区或者说每个楼盘都涨了吗?每个片区或者说某个楼盘涨跌情况是怎样的?我想回答这个问题需要一定的数据和专业分析能力支撑才够权威:

说数据前Justice谈谈身边一个朋友政策后买房的真实体验:朋友张某某,女,2016年5月份想买个两房,主要用途是小两口一岁儿子一起住,其次就是想升值空间大点,自己存几年钱+增值部分,卖掉该两房可以换一个大三房住。

于是张某某开启了2个月疯狂的看房之旅,从南山跑到福田,从福田看到罗湖,从龙华看到龙岗,共计看房87套,各种对比,最后根据自己在福田上班,老公在罗湖,再结合预算,筛选出两套符合自己预算的房子,都在罗湖东门,一个楼盘叫:都心名苑、66平米、330万。另一个楼盘叫:缤纷时代家园64平米,345万。最后买了都心名苑,因总价便宜15万,而且面积还大2平米,就果断买了。

这期间自己表姐也在看房,根据张某某看房经验建议买了缤纷时代家园64平345万那套,一方面两个楼盘距离近【两个楼盘直线距离仅仅150米】相互有个照应,另一方面表姐也在罗湖国贸上班,小孩两年后要上小学,所以买个螺岭学位也不错。如今张某某在2018年7月份满两年之际打算出售换三房,挂盘才发现两年过去了、都心名苑至今总价涨了10万左右,还不知道能不能卖出去【自己当时交的税费、中介费,月供利息和本金共计21万,这一算还得亏本卖】,因为都心名苑这小区一个月平均不到1套成交量,自己挂出来至今都两个月了,就3个客户来看过房子,连还价的都没有,更别说有没有意向买家。而她表姐买的缤纷时代从当初的345万涨到了450万。两年增幅相差差100万。而且缤纷时代家园小区平均每月都有10套左右成交量,据楼下中介介绍这个户型在小区只要想卖,符合市场价,半个月就能卖掉。

其实张某某和她表姐买的物业一样的地方是:区域和地段一样、建成年代都是2003年、户型都很好,而且都是朝南。不一样的是表姐的房子带了个深圳前三名的螺岭小学学位房,另外就是表姐的楼盘交易活跃,小区环境好些,所以在一个片区买房一定要选择有卖点的房子。其实她们的选房结果在深圳来讲差异并不是最大的,每年涨幅相差15%左右。然而数据显示深圳某些楼盘近两年涨幅高达50%,平均每年涨幅25%,有些楼盘压根就没涨,反而还微跌一点,【所以现在买房想要跑赢大市需要一点技术含量了】。


三、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

数据显示2017年深圳二手房平均升幅8%、比较有意思的是涨幅最大的是深圳湾片区,涨幅高达25%;甚至某些楼盘稀缺户型涨幅更为惊人,高达45%。下图是2018年上半年数据,涨幅最高还是深圳湾片区高达17%,,跌幅最大的却是罗湖布心区,跌幅0.7%,是不是买到均价升幅最高的片区收益就最高呢?从概率来见是这样,但还是要从具体的楼盘的活跃度和稀缺度而定。

下图是深圳2018年上半年各个片区的涨跌图:

下面Justice再来带大家看看深圳2018年上半年成交量最活跃的20个小区分别是:

上述数据不难总结一点,买房选择一个有价值的区域和楼盘非常关键。关于如何选择一个有价值的区域和楼盘?除了看上图涨幅较大的区域和交易活跃的楼盘外,还得看看手里的预算,如何根据预算选择到最具价值的区域和具体楼盘及户型?这就要很强的数据拆解和分析能力了!这个事情一两句话就很难说清楚,每个人的需求和手里的资金量在每个片区都有不同最佳的选择,有具体需求的可咨询Justice。


四、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

接下来Justice再分享点干货,深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势:一是旧改,二是新区品质楼盘,三是学位房。

【1】旧改

前段时间,有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的,旧改带来了不少暴富神话。

Justice就谈一下旧改的观点吧,基于旧改大规模推进的背景下,购房者的机会和风险都有哪些。

先来说说机会,若一个区域能实现大规模的旧改,未来区域的面貌将焕然一新,不仅居住环境得以改善,区域价值也将进一步提升,进而自身房屋能实现升值。

另外,如果自家房屋能被纳入拆迁范围,恭喜你离暴富仅一步之遥,这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。

不过机会和风险往往相并而行,旧改涉及的利益团体较多,推进难度较大,就连开发商若实力不足都可能被拖垮,加上最新发布的旧改实施细则看,新增了“定时清理未推进项目”,拆迁协议必须达到100%。100%业主同意确实比较难,风险进一步被提升。举个简单的例子吧:罗湖是深圳发展最早,也是旧改喊得最响的一个区域,罗湖旧改口号是:5年造一个新罗湖!然而现实中并不如人意,罗湖木头龙旧改是出了名的,长达十几年的旧改拉锯战,开发商拖垮好几个,有的业主也在等待中悄然离世。

另一个案例也是罗湖的湖贝旧改,1992年就开始启动,至今还是没拆完毕,如果你的资金砸进这样的坑,也挺恐怖的【一定会让你的资金媳妇熬成婆】:

因此,如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。当然最佳配资Justice还是建议重点考虑新区新房和学位房。对旧改有兴趣的也可以关注Justice朋友圈最新论述:《论2019年深圳投资旧改的可行性》。

【2】新区

深圳四大新区三个新中心,四大新区即:龙华、光明、坪山、大鹏。三个新中心即:龙华中心,龙岗中心,宝安中心。与其追逐四大新区,不如追逐三大新中心。因其光明,坪山,大鹏未来规划并不是居住区域,居住用地较少,故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心,龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万,东部中心未来房价多少?不太好预测。总之机会还很大,翻个倍还是有可能的】宝安中心在粤港澳大湾区的区位优势明显,从房产开发商数量,品牌密集度及社区的占地面积来看,这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最佳配资新房,当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房,从2030年深圳交通规划图来讲,南山交通最发达,单单地铁线路多达20-30条。

【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】,从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围,随着新中心区的不断成熟正好可以享受其高速增长的红利,具体买哪个楼盘Justice就不一一推荐了,有具体需求的可关注Justice最新文章《深圳三个新中心如何抉择品质楼盘》、《深圳新盘价值前十楼盘分析》。

【3】学位房

据统计2015年深圳新生婴儿22.3万,2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开,2017年3月一则数据显示:深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万,而从2006年新生婴儿达到10.9万开始,始终是逐年递增;2007年(金猪年)为13.5万;2008年突破16万;2010年16.7万余人,2011年18.1万余人,2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2018年新生儿出生量预计将再创新高!出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示,2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个,到2023年小学学位缺口至少高达10万】,这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上,优质学校的学校房定会变得炽手可热。据Justice统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳上涨,无学位性质楼盘基本没涨,深圳关外部分区域一些楼盘有2%-5%回调,但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达17%-25%,尤其是以深圳前十小学的小户型为主,在2017年和2018年3-4月都成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例,2016年3月至今逆市上浮达20%,具体可参考二手房交易网站数据】,然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆,近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。下图是2017年深圳优质学区增幅图:


五、《深圳家长为何含泪追逐学校房,学位房背后价值究竟有多大?》

深圳学校房是趋势的背后逻辑:
【1】深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市,好的片区集中在几个地方,往往是Z F所在地。整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。

【2】很多人不理解为什么要买学校房,这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%。也就是说,深圳对于小朋友的筛选跟我们之前在内地不一样,他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧,老师能力强。(以八大名校为例,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。

【3】大家会问,学校和房子有啥关系,其实关系很大。
2013年深圳开始逐步采取学校房锁定政策,该政策的初衷是好的,学习美国让孩子就近入学,不能择校。该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学,将生源分为:
A类(有深户且有房,房和深户都在学校规定的学区内);
B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内,但户口不在学区内);
C类(有深户无房,租住在学区内);
D类(无深户无房,租住在学区内);
并且强调某些重点学校学位紧张,恕不接受BCD类生源,或者有的区说得客气点,说BCD类生源须接受调剂,意思都一样,就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买房,而且政策上规定,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买房呢,回头一起用学位就是了,呵呵,Z F是不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。

【4】拿着2014、2015、2016、2017、2018年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%-15%左右的录取率,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0-4%左右,很多学校录取率都是0。Justice替广大家长去过好几所不怎么出名的中学去实地考察过,发现周围有学生逃学出来抽烟,学风很差。试想,如果是这样的环境让宝宝去读,难免不会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大),即便不学坏,录取率为0数字是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

【5】有家长会说,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。其实,深圳很多私立学校真的很不错,比如百合外国语学校,耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高。但问题是,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力,为了加分又是特长班,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段,那就必须拼能力,我朋友有一个小孩就是这样,为了考上好学校,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学这学那,只是为了进一个好点的高中。

【6】说实话初中的学位重要性高于小学,因为初中面临着中考压力,小升初基本是就近入学,当然小学打好基础,初中会更轻松一些。如果初中和小学只能二选一,那就选择初中舍弃小学,但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。

基于以上的认识,Justice开始着手在深圳范围内寻找学校房。先把所有的重点中学一个个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科通过各种关系去找学位锁定范围图。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价,在实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究,得出以下结论:

(1)深圳名校分别是(Justice是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表Justice主观意见,并且不包含私立学校):深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学(以上统称深圳四大,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等;再来分析一下小学:第一梯队:2016深圳排名前五按顺序:荔园小学,深圳实验学校小学部,螺岭外国语小学,翠竹小学,深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十:园岭小学,南山实验学校(小学部),育才第一小学、华富小学。

(2)从初中角度来分析:深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去),百花片区(集中了深圳实验学校小学、初中和高中,荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳著名的学区,房价高达8-10万一平,而且很多都是80-90年代的老楼);红岭片区(红岭中学初中部以及园岭外国语小学等,挨着百花片区,房价也高达7-8万一平);石厦片区(福田区Z F所在地,红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价6-7万一平);车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区,房价高达8-15万一平米);竹子林片区(红岭中学竹子林分校,均价6-7万左右);田贝片区(深圳中学初中部、翠北小学,均价为6-9万);怡景片区(翠园中学、怡景校区、景贝小学,附近房价4-6万区间);东晓片区(翠园中学东晓校区、布心小学、东晓小学,附近房价4-6万区间);宝安片区(宝安中学、宝民小学、宝安外国语学校,房价5-8万区间);南山科技园片区(南山外国语系),南山蛇口片区(育才系),对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然。

(3)但Justice还是强调先选好点的小学再换好中学,一方面随着二胎政策的放开,官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万,2017年3月统计三个月孕妇在册达39万。深圳地小,排在前面的学校就那么几所,未来5-10年小孩学习竞争压力非常大,也得出深圳前几名学校房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学校房就闭着眼睛买,选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都是希望自己孩子赢在起跑线上。小学学校房从学校排名和房屋总价来讲,福田的百花片区和罗湖的东门片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一的荔园小学【在售学校房不足385套总价210万起步】,第二的深圳实验学校小学部【在售房源不足60套,700万起步,该片区成交不怎么活跃】都在福田的百花片区。其次从第三到第五名的螺岭外国语小学【在售480套左右、总价120万起、可选择性大】,翠竹小学【在售150套左右、190万起】,深圳小学【140套左右、160万起】都在罗湖区的东门片区。深圳福田和罗湖的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳著称。

Justice专注深圳房产投资分析,各区旧改房、新区房、学位房研究5年,也是一名能给你创造价值的房产置业顾问,近期主要专题有:《深圳新盘前十价值分析》《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。{Justice志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家,深圳房产投资匹配专家,东莞惠州房产分析匹配专家,欢迎关注新文章,专业的事情交给专业的人做,如在全深圳买学校房或者配置投资房点头 像同微xin,欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}

土地配资怎么收费:房地产项目融资,土地配资哪里可以做?

我也在找土地出让金配资

土地配资怎么收费:融资案例解析:土地款融资方案(含保证金融资及拿地配资)

房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土地款配资两种。因土地款融资一直处于监管红线之内,因此目前银行、信托、资管以及私募的资金都很难进入,以西政财富中心当前的募资情况为例,2019年下半年以来仅有少数的单一机构资金、个人资金或过桥资金可以操作此类项目。

鉴于土地款融资周期很短,且具备很强的短拆、过桥性质,因此资金成本一直都居高不下,其中土地竞拍保证金的融资成本基本在年化24%以上(未取得土地时无法办理土地抵押),竞拍成功后剩余土地款配资的成本也一般维持在年化20%左右(一般都可以办理土地的后置抵押)。另外土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和企业魄力,因此该类业务的操作难度及机会成本更高。以我们先前已操作的拍地保证金融资项目为例,除非是勾地项目并且签署了相关协议,且满足主体的准入要求(一般要求百强开发商),不然我们都是按谨慎介入处理。客观地说,百强开发商综合实力相对较强,竞拍成功的几率相对较高,还款来源对应的盘子相对较大,因此该类交易对手可以优先考虑,另外需要说明的是,各类机构在操作土地款融资业务时,目前更倾向于将“拍地保证金融资”和“土地款融资”这两项业务作打包处理,以防止拍地后后续土地款资金无法接续导致业务无法推进,甚至发生保证金被没收的风险。

因涉及到监管和合规的问题,本文仅对业务操作本身做相关总结,不对合规问题做具体阐述。

一、融资主体

百强开发商,其中土地竞拍的保证金融资须说明竞拍的成功几率。

二、融资规模

1.目前市面上竞拍保证金的配资比例为50%,竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%,特殊情况下可接受配资70%,具体一事一议;但单个项目可操作的放款限额一般在1-3亿以内;

2.项目开发总成本按商业计划书进行锁定,总成本超支,须经董事会同意方可支出,总成本超过3%由开发商单方承担;

3.融资存续期内,项目公司现金流封闭使用;

4.融资存续期内,项目公司管理费、营销费用锁定,超过部分由开发商自行补足。

三、融资期限

6+6,最低使用期限为6个月,满6个月,经融资机构同意可一次性偿还。

四、投资方式及交易框架



1.融资机构与开发商或其关联方按出资比例共同成立SPV用于拍地;

2.开发商或其关联方将对应比例的出资以股东借款形式注入SPV,注意融资方需先完成出资;

3.融资机构以股东借款方式支付相应的融资款,SPV公司账户由融资机构掌管;

4.SPV公司摘得经融资机构认可的项目地块后,该笔保证金作为项目公司已支付的土地款使用;

5.若SPV公司未摘得项目地块开发商或其关联方在SPV账户中的资金用于定向偿还融资机构的相关本息;

6.竞拍成功后的土地款配资业务操作参照上述执行。

五、融资成本

以我们先前操作的土地款配资业务为例,融资成本约20%/年,其中5%左右于当年度前置收取,剩余部分按季付息。

六、税费承担

股权转让发生的相应费用由项目公司承担,5%/年的前置收款部分开票所涉增值税及附加由融资机构承担。

七、融资用途

定向支付开发商指定且经融资机构认可的地块保证金或土地款。保证金融资方面,若开发商摘得相关地块,该笔资金转化为该项目的土地款,融资机构对该项目按照约定风控进行管理,若未成功摘得,融资机构按如下标准提前退出:20%/年*0.5%*融资机构实际放款金额+本金。需注意,不少机构一般都要求开发商至少使用或支付6个月的资金成本,也即保证融资机构资金的“低消”,即最少使用6个月。

八、还款来源及还款资金归集

1.前融、开发贷及其他资金置换、集团资金调配、项目销售回款。

2.资金归集:项目公司设立监管账户,资金到期前10、5、3天提前归集资金比例分别为30%、50%、100%,监管账户内资金月合计与归集比例补足部分由开发商补足。

九、投资退出

开发商或其关联方或其指定有回购能力的主体,按照15%/年的总固定溢价回购融资机构持有的SPV的股权。

十、增信担保措施

1.土地后置抵押:支付拍地保证金的地块,在土地摘牌后并取得土地证的10个工作日内办理完成抵押至融资机构指定主体或土地证原件由融资机构与开发商共管。

若未能在规定时间内完成土地抵押,每迟延一日,除固定收益外,开发商需向融资机构以贷款余额为基数,按照万分之五/日支付罚金。

2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司偿还全额本息提供无线连带责任担保。

十一、投后管理措施

1.融资机构向项目公司委派1名董事,项目公司股东会、董事会重大事项一致决(融资、对外担保、股权转让、股东(预)分红、增减资及分立、合并、解散或变更公司形式、修改公司章程等)。

2.融资机构向项目公司委派联席财务总监1名,共管项目公司证章照及所有账户的U-key(所有账户增加基金预留印鉴及最后一道U盾),对付款享有全部审批权、查询权。项目公司按照3万元/月的标准向融资机构或其指定主体支付咨询服务费,用于支付融资机构委派人员的工资社保等。

3.交叉违约:开发商或其直接控股公司或其实际控制的主体,对所有融资机构包括但不限于银行、信托、证券、基金、保理、融资租赁等构成逾期未归还融资款项违约事项的,融资机构有权单方面接管项目公司,包括但不限于项目公司所有证、章、照,且融资机构有权提前退出。

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